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北京8月30个新盘预计入市 新盘扭转不了供需失衡

   2019-09-09 18:01:49 作者: 来源:大发5分PK10

  新盘入市踊跃却扭转不了供需失衡 改善型购房需求成为“新刚需”

  8月30个新盘预计入市 通州冒出8个

  虽然7月北京的二手房成交下滑明显,但新房似乎并未受到明显影响,不但多个新开盘项目入市即告售罄,而且更多的新房住宅开始排队入市。根据最新统计数据显示,8月份大约有30个新盘计划入市,新盘数量连续多个月维持在30个以上。业内人士分析,二手房的冷淡和商住房的受限制,让更多普通住宅看到了机会,急于入市填补市场空缺。这类项目往往会在8月份亮相蓄客,以求在“金九银十”期间热卖。

  30个项目预计入市

  根据亚豪君岳会统计数据显示,8月北京住宅市场预计将有30个项目入市,其中包括电建·金地华宸、都丽华府等9个纯新盘,以及包括江南府、香江别墅、首创中心等在内的21个老项目后期。而在这其中,普通住宅再次成为主力,上半年风光无限的商住项目仅有7个,其余23个均为普宅或别墅项目。

  亚豪机构市场总监任郭毅分析认为,进入7月份之后商住成交已出现快速回落,截至7月20日,7月商住类产品仅实现成交3709套,相比上月同期减少56%。成交的回落也使得商住供应对应下滑,7月已入市的20个项目当中商住项目仅有5个,商住产品的供需热潮也暂告一段落。不过虽然商住入市量锐减,整体市场月度开盘量仍能够维持在30个左右,这其中,普宅项目开始接棒发力。郭毅认为,这一阶段普宅项目的发力,一方面是抢占商住退出之后的市场空缺,另一方面则是受到市场需求与价格因素的拉动。

  新盘不断入市 供需比却越拉越大

  虽然新盘供应量连续多个月维持在30个以上,但很多项目都采用了少量推货、多次开盘的策略,导致楼市的实际供应始终赶不上需求。根据亚豪君岳会数据统计显示,虽然受到商住类产品的挤占,但2016年(截至7月20日)普宅类产品仍实现成交403.19万平方米,相比去年同期增加16%,不过供需比却从1:1.3跌落至1:1.7。供不应求的局面也拉动了普宅价格的上涨,2016年(截至7月20日)普宅市场成交价格高达34851元/平方米,同比上涨25%。

  不仅是价格上涨,同样是受到供给端的限制,新房的成交量也是同比缩小的。上半年北京新建商品住宅(含保障房、自住房)38571套,同比下降20%。然而在交易价格上涨带动下,北京的新建商品住宅交易额持续上涨。上半年总交易额1928.43亿元,同比上涨73%,达到历史最高值。进入销售额前十名的门槛从21.3亿元上涨到30.08亿元。

  郭毅认为,今年来住宅项目普遍入市即热销的现象,证明目前市场需求仍较为旺盛。需求旺盛并且价格已攀升至历史高位水平,两方面的原因刺激着更多的普通住宅开始加快入市步伐,并且也刺激着入市价格的继续攀升。例如江南府、天恒金融街公园懿府等项目均为前期热销之后继续加推,而其中江南府项目7月入市价格为50000元/平方米,8月预期售价已上调至53000-55000元/平方米。不过郭毅同时也提醒,考虑到二手成交已转向下行的影响,新房市场的去化也将开始受到一定制约,尤其是价格涨幅过快的老项目后期,一旦性价比不敌周边二手,就会造成客户流失,其去化速度也将受到一定影响。

  改善型购房需求成为“新刚需”

  从入市项目特征来看,30个新盘中,23个是普通住宅项目,而这23个普通住宅项目中有15个都是主打大户型的改善产品。其中老项目后期江南府主打110平方米三居,纯新盘电建·金地华宸主力户型则为120平方米三居及140平方米四居。仅有京投发展·公园悦府等少数几个项目仍有小户型产品提供。

  开发商的推盘风向也代表了当前市场中购房人的组成,改善型需求无疑成为楼市成交主力。数据显示,从2014年下半年开始,140平方米以上的大户型成交占比显著增加,与此相反的是90平方米以下的小户型比例在明显下降。本轮的调控政策、信贷及税费的调整,都对改善型购房需求有较大刺激。在2016年上半年里,北京二手房市场的改善型需求大约占到七成左右,已经成为市场的主流需求。而二套住房,不论是出于改善居住环境、节约时间成本,还是满足入学条件,对于购房者来说,其实都是刚性需求。随着居住改善和生育政策全面放开,未来住房换房的频率还会提高,改善型住宅成为主流产品。

  链家地产研究院的报告就分析表示,随着住房自有率的提高,以及二胎政策的放开,改善型需求会成为房地产市场的“新刚需”。这也是房地产市场发展的进化,由满足急迫的居住需求,到改善居住环境。

  郭毅也表示,大户型产品的盛行受到两方面的影响,从需求角度来看,自去年开始的楼市信贷政策的不断放宽,改善型需求受益良多,而这类客群出于面积改善和品质改善的诉求,多会选择较大户型产品。而受到限购政策的制约,部分首置型客群也多会在能力范围之内选择“一步到位”的中大户型产品。另外,从供应方角度来看,受到土地成本上升的制约,大量新盘项目预期售价或逼近或已进入豪宅行列,为了提供能够与价格相符的产品,这些项目不得不在品质打造上苦下工夫,而大户型产品无疑可供施展的空间更大。

  通州8项目集中爆发

  另一个值得关注的动向是,通州楼市时隔多个月后的开闸。在8月份计划入市的项目中,通州项目数量明显增多,而且不仅是商住楼,还有多个普通住宅产品。根据亚豪君岳会统计,8月份通州区预计入市的项目多达8个,其中包括保利大都汇、新北京中心等4个商住项目,以及华业东方玫瑰、京贸国际公馆等4个住宅及别墅项目。

  自去年通州住宅限购之后,该区域住宅供应开始一蹶不振,只有商住项目活跃市场,而今年双限政策出台之后,商住也遭遇打压,供应市场更是持续低迷。至于为何在8月突然集中爆发,郭毅认为主要是受到两类产品的支撑。其中一类是少量拥有“商务型公寓”产品的项目,以保利大都汇与新北京中心为代表,这两个项目当中公寓产品仍能够向个人出售,因此在“双限”限制了大量商住项目之后,这类产品也加紧入市抢占市场空白;另外一类则是区域老项目住宅产品,以华业东方玫瑰、京贸国际公馆为代表,这些项目也是通州主城区为数不多的仍有存量的住宅项目,蛰伏许久之后这些项目也迎来了通州区区域价值与价格的新阶段,其中华业东方玫瑰预期售价相比前一期几乎翻了一番,已高达50000元/平方米。如果这个价格入市并获得市场认可,将会对更多区域内的住宅项目以鼓励,也将拉动其他老项目后期追随入市,通州区的价格也会被重新定位。

  新盘靠科技健康系统等附加值拉高售价

  由于新盘价格的不断提升,很多新盘与周围二手房的价格差距越来越大。如何让购房人心甘情愿地选择更贵的新房,就成了开发商们重点考虑的问题。为了提高各自项目的附加值,不少近期入市的新盘除了打造园林和户型等传统方式以外,更是高调加入各种科技健康系统,力求通过硬件升级,吸引购房人。

  像上周入市的西山湖云空间和万年·广阳郡九号这两个纯新盘,都引入了科技健康系统。其中万年·广阳郡九号引入PM2.5空气净化系统、室内恒温恒湿系统等“十大生态科技系统”,而西山湖云空间也主打“智能精装”。开发商都希望借此拉开自身项目与周边二手房的差距。例如万年·广阳郡九号所在的房山良乡目前在售项目售价多在30000-35000元/平方米,而万年·广阳郡九号入市价格则高达42000元/平方米。为弥补这一价差,纯新项目不得不在产品打造上苦下工夫,增加科技健康系统等硬件设施,从而提升项目品质,创造项目在区域内独有的优势。业内人士表示,随着北京高价地接连入市,越来越多的新盘项目定价将明显高于周边二手房,而通过加装各种科技健康系统,达成升级目的,也将成为未来纯新盘项目的入市“定律”。

  本版文/本报记者 李桁
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